有业内人士分析认为，南城存量占比虽多，但作为不少购房者的首选区域，不会有太大的消化压力 本报记者 曹雪琴 摄

城区各区域存量分布比例

    从2009年下半年至2010年上半年，“城区供应紧缺，中小户型供应断档，供不应求”成了多数业内人士对城区楼市格局的判断。东莞主城区供应量到底有多少？大户型与中小户型供应比例如何？购房者的选择又到底有多少？

    2010年6月，记者依据市房产管理局公众信息网公布的楼盘数据，对东莞主城区(南城、东城、莞城、万江、松山湖)可售存量进行了梳理。数据显示，截止到6月21日，东莞城区可售楼盘有76个，可售套数10520套（合拼户型按合拼后可售套数计算）。其中南城可售存量最多，而中小户型单位在城区可售存量中占了较大的比重。

    南城供应多存量多

    根据东莞市房产管理局公众信息网公布的楼盘数据，东莞包括南城、东城、莞城、万江、松山湖五大区域在内的主城区，目前共有76个可售楼盘，其中南城可售楼盘29个，东城可售楼盘26个，莞城可售楼盘8个，万江可售楼盘9个，松山湖可售楼盘4个（不含松湖花园和松山湖教师村），南城可售楼盘居于首位。

    从具体销售楼盘来看，南城和万江可售楼盘项目中多为近来新推项目，或近年入市项目的新推单位，供应楼盘盘源较新。东城、莞城可售楼盘除少量为新推楼盘或大盘新推单位之外，有不少为旧盘存量，如宜景康源、愉景东方威尼斯广场等项目。此外，松山湖在售项目依然以光大松山湖锦绣山河和万科虹溪诺雅两大项目为主，和堂和长城世家有部分存量可售。

    新入市楼盘或楼盘新推单位较多的南城，其可售存量在城区也占了绝对比重。从数据来看，南城可售单位4505套，约占城区可售单位43％，居于城区存量单位之首，东城紧随其后，可售单位2682套。万江可售单位1553套，居于第三。莞城可售单位1153套，松山湖可售单位630套。

    虽然南城可售单位数量在城区各区域中居于首位，但业内人士分析认为，南城是不少购房者，尤其是中间阶层购房者的首选区域，因而南城楼盘，尤其是占据优质资源的个盘，并不会有太大的消化压力。

    中小户型可售量多

    从可售单位户型比例来看，中小户型在目前的可售单位数量中，占据了较大比例。

    根据东莞市房产管理局公众信息网公布的楼盘数据，截止到2010年6月21日，东莞140平方米以上的大户型单位（包括合拼户型），可售数量为3574套。而140平方米以下的中小户型普通住宅单位，可售数量达6946套。

    2009年，伴随着刚性需求的快速释放，市场对中小户型的需求明显增加，这也使发展商看到市场需求，在2009年新开工的项目中，有不少项目是以满足刚性需求的中小户型单位为主。经过一个开发周期之后，2008年-2009年开工的项目有不少在2010年上半年入市，使市场供应的中小户型出现了明显的增加。从近期来看，新政后城区新增供应中，也多以中小户型产品为主打，包括一些新入市项目，即使包含多种户型结构，也多以中小户型产品为试探市场的先锋。多重因素使目前东莞城区的可售存量中，中小户型占了较大比重。

    而大户型单位在2009年出现供求性失衡之后，发展商便减缓了推货速度，上半年几乎没有新的大户型项目入市，而从目前的大户型可售存量来看，除部分楼盘为规模化运作的楼盘项目加推单位之外，不少大户型项目均为旧盘消化存量。

    行内称城区供应依然偏紧

    虽然受到政策影响，使近期东莞城区的各大项目成交量放缓，但有业内人士认为，这仅仅是因为需求在近期因观望而压抑。由于城区始终是市场成交最旺盛的区域，而且市场需求依然大量存在，从供需比而言，目前城区可售存量依然显得相对偏少，供应紧张。

    有地产研究人士表示，从市场消化情况来看，市场存量从2009年以来呈现递减，消化较快，这说明需求依然旺盛。2010年新政后存量出现一定的增长，这一来是由于市场受新政影响观望情况较浓，而城区项目售价较高，因而消化速度明显放缓，二来也是由于黄金周前后依然有不少发展商抓住节点推货，使商品房出现新增供应放量，多方原因使可售存量出现了触底回升。

    该人士同时表示，东莞目前的刚性需求依然旺盛，而下半年城区新增供应量有限，目前东莞城区的可售存量依然偏紧，呈现阶段性供不应求。

    下半年新增供应少

    城区或以存量消化为主

    2009年小阳春延续的时候，业内人士曾预测2010年会有不少的新增供应量。然而，房贷新政的发布，市场陷入浓厚的观望情绪中，一些原本在年初预期于年内入市的项目，也不约而同地放缓了工期，延后了入市时间。而城区本就可开发地块渐少，在市场各方面因素影响之下，年内可确定的新增供应就更加少。阶段性供不应求可能在下半年依然存在。

    入不入市看市场脸色

    “锦绣山河、虹溪诺雅、天骄峰景、景湖时代城、金域华府、香树丽舍、凯旋国际、天邑湾、百悦尚城、新世纪星城、江南第一城、上东国际等项目应该在下半年会有新货加推。确定入市的全新项目可能只有中信御园、万江葡萄庄园、莞城地王广场、怡丰公寓、罗马假日、君山洋房等几个项目，如果来得及，御花苑天珑湾可能也会推出少量，但货量不会很大。”

    2010年6月22日，记者与东莞中原地产研究部经理车德锐梳理下半年可能新增供应量，从可确定入市或加推新货的项目供应量来看，这样的供应量显然并不算多，而新入市项目数量就显得更少。

    “有一些原计划下半年或年末入市的项目，可能会调整时间到明年年初。”在提及2010年下半年入市项目时，有从业者向记者透露了这一信息。6月23日下午，一原计划年末入市的项目相关负责人也告诉记者，该项目是否会在年末如期入市，得要看下半年的市场销售走势。

    新增供应以中户型为主

    在新增供应量的户型结构中，业内人士预测认为，中等面积段的户型单位可能成为新增供应量的主力户型结构。

    从新增供应的项目信息来看，在加推新货的项目中，锦绣山河、虹溪诺雅、天骄峰景是以纯大户单位为主。景湖时代城、金域华府、凯旋国际、百悦尚城、新世纪星城、江南第一城、上东国际加推单位会囊括多个面积段，但可能会较多集中在中等面积段。而在新入市项目中，中信御园、万江葡萄庄园会有别墅单位供应，君山与地王广场以中大户型为主，而怡丰公寓、罗马假日等则会以中小户型为主。从重叠性来看，中等面积段的户型产品无疑在下半年的新增供应量中占据了主导地位。

    入市时间上，有业内人士预测认为，大部分加推新货的项目会抓住金九银十的黄金节点推货，而新入市项目除君山会错开扎堆入市时间提前在8月左右入市之外，其他项目或多会选择在金九银十，或十月之后的年末入市。“即使选择在金九银十入市，也只会是推出少量单位试探市场，毕竟是新项目入市，如果头炮打不响会直接影响到后面的销售，因而发展商多会打算观察一下金九银十的市场情况后再选择入市时机。”

来源：东莞日报